理財：安老按揭精明選

想在退休後自製長糧，藝人石修在「退優常識問答比賽」中指出，安老按揭（即逆按揭）是其中一途。但如何參加？

有何著數？讓我們繼續進行問答比賽，從答案中找玄機。

1) 五十五歲或以上就可以參加安老按揭計劃？

2) 未補地價的居屋也可申請安老按揭？

3) 物業容許三名業主聯權持有？

4) 物業樓齡要低於五十年？

5) 樓價越低的物業，越按得足？

6) 可以把數個物業捆綁按揭？

7) 人壽保單可加入計劃，加大年金額？

8) 年金期可揀，領取十年也可以？

9) 除了每月年金，申請人還可以領取一筆過貸款？

10) 可以隨時贖回物業？

答案揭曉    

十條問題全部Yes。安老按揭細節多，身家、年歲不同須有不同的盤算，試以一個保守、一個進取的個案，供大家參考。

個案一 穩陣派黃生黃太

黃生、黃太今年分別七十二和七十歲，現居將軍澳三房居屋，剛進行了安老按揭。黃太是個體貼媽媽：「層樓樓齡已三十多年，又在低層，不易賣出。子女各自有樓，不用留給他們，倒不如趁樓價高企，進行安老按揭自己養自己。子女家庭負擔重，不用他們付家用，可以令他們輕鬆點。」

黃太又說：「我們兩老已七十歲有多，所以選了二十年的年金計劃，比起終身年金，每月可以多收點錢。如果二十年後，我們仍未息勞歸主，相信也要住進老人院，那時樓宇已超過五十年樓齡，交由銀行賣更好。」

為增加每月收入，他們把一份一百萬元的人壽保單加進按揭，「現時每月收取近兩萬元，加上老人津貼，生活算是不錯。子女曾提議跟他們同住，把居所放租，每月租金也有一萬六千元，但我們怕煩，又怕遇到惡租客。」

申請安老按揭的程序

1.聯絡銀行作出申請評估

2.預約合資格的輔導顧問進行輔導，申領輔導證書

3.正式向銀行申請

4.簽署按揭文件及其他相關法律文件

5.若非選擇終身制，年金期滿後需贖回樓宇才可繼續居住，否則銀行會拍賣樓宇，扣除有關費用後，若有餘錢會交回原業主。

如需更多資訊，可致電香港按揭證券有限公司(電話: 2536 0000)或上網查閱 www.hkmc.com.hk

根據黃氏夫婦的安老按揭計劃，不同年期的年金金額如下

個案二 進取型忠叔

一向精於投資之道的忠叔認為，安老按揭是可攻可守的措施。「我有兩層樓，樓齡一層十年、一層二十五年，我把前者放租，可收取多些租金，自己則住舊樓。我一到五十五歲就把自住單位申請安老按揭，年金選擇終身年期。睇相佬說我有九十歲命，所以我還有排住。」

至於安老按揭如何可攻可守，忠叔解釋：「樓市不斷向上升，我不信只升不跌，未來數十年總會有起落。現時趁好價做安老按揭，可以套現一筆錢，待樓市低位時，當做首期多買一層收租。加上住在已進行按揭的單位，以月租兩萬元計，住三十五年已省回八百四十萬元；而每月收取的年金，還可儲起來進行其它投資。」

根據忠叔的安老按揭計劃，先取一筆貸款，每月年金就會減少

個案總結 SUM UP

總結兩個個案的投資方法，可得出以下重點:

息口上調不用怕

至於買樓人士最關心的息口問題，雖然加息會令按揭貸款結欠增加，但若果不是贖回物業，不用太擔心息口問題。再者，贖回物業要計及按揭保費、輔導費等支出，累計銀碼會是一筆大數，倒不如安心住至計劃完結，屆時由保險公司和相關按揭銀行自行計數。

安老按揭不只一種選擇，是好是壞視乎個人需要，能令退休人士日常生活得以改善便是好計劃；但若不清楚計劃細節便申請，之後後悔要取消，各種費用加起來就肯定得不償失。